LAS 3 REGLAS BÁSICAS EN BIENES RAÍCES
Publicado por Juan Pablo Monsanto
REGLA 1%
Esta regla consiste en que antes de comprar cualquier inmueble, analices si es que tuvieras que alquilar el inmueble, deberías poder hacerlo mínimamente por el 1% del costo total del inmueble. Esta regla consiste en que antes de comprar cualquier inmueble, analices si es que tuvieras que alquilar el inmueble, deberías poder hacerlo mínimamente por el 1% del costo total del inmueble.
Es decir, que, si te vas a comprar un inmueble que cuesta 100,000 USD, si tuvieras que alquilarlo, lo pudieras hacer mínimo por 1,000 USD o más. Con esta regla básica, garantizas que no estés comprando un bien que esté sobrevalorado, o que no tenga mucha demanda comercial. Cuando comiences a realizar este análisis, verás que existen ciertos patrones, donde podrás ver oportunidades.
Por ejemplo, hoy en día, la relación alquiler/costo es mucho mejor en departamentos de 1 dormitorio que de 3 dormitorios. A la vez, verás que, aunque hay barrios donde el m2 está más caro, también puedes alquilarlos por un precio mayor y por ende, la relación alquiler/costo puede ser mucho mejor. Recuerda que mientras más alta sea la relación alquiler/costo, mejor será tu inversión y la misma no debería de ser menor al 1%.
Regla del 50%
Esta regla consiste en que todos tus gastos operativos y/o de mantenimiento no deberían de superar el 50% del alquiler que recibirías. Recuerda incluir todos los costos tanto mensuales, como anuales y en caso que no los conozcas con precisión todavía, deberías de estimarlos. Ejemplo, si es que vas a alquilar un departamento de 1 dormitorio por 500 dólares. Máximo esos costos de mantenimiento deberían de ser 250 USD al mes o 3,000 USD anuales.
Estos costos incluyen:
➢ Costos de arreglos del inmueble: como ser pintado, cambio de focos o fusibles, mantenimiento de aires acondicionados o calefacción, algún electrodoméstico fregado, etc.
➢ Costos de expensas: en caso de que el inquilino no lo tenga que pagar.
➢ Costos de abogados: si es que incurres a la hora de alquilar tu inmueble.
➢ Impuestos: normalmente son anuales.
➢ Agente inmobiliario: si es que aplica.
➢ Otros. Lo único que no se debería incluir dentro de esta regla del 50%, es el costo del préstamo bancario si es que existe alguno.
Regla del 70%
Esta regla consiste en que veas el costo de la compra de un inmueble, como si fuera máximo el 70% del costo total a la hora de su venta. Siendo la fecha de su venta en un par de años más adelante.
Por lo tanto, si este valor es mucho menor, mejor. Haciendo un ejemplo: un departamento que cueste 50,000 USD, deberías apuntar a venderlo mínimo por 71,429 USD (50,000 /70%). De esta manera, te aseguras de ganar y cubrir todos los costos asociados, tales como: los costos de la compra, los costos de mantenimiento durante los años que mantuviste el inmueble y los costos de venta.
En otras palabras, la regla del 70%, es una regla básica que te permite estar atento a la plusvalía. Conforme comiences a hacer tu análisis de compra, verás que hay zonas que están generando plusvalía más rápido que otras y también verás que hay zonas que ya están demasiadas valorizadas con respecto a otras. Mantente atento para ver dónde te conviene comprar.
Pregunta: ¿Cuál es su flujo de caja mensual aproximado?
Solución: Valor del préstamo de $500,000.- por lo que el pago aproximado del préstamo es de $3,500 al mes. Potencial de ingresos brutos anuales = ($7,000 / mes x 12 meses) = $84,000.- Gastos aproximados usando la regla del 50% = $42,000.- anuales que corresponden a $3,500.- al mes en gastos. Flujo de caja mensual = $7,000.- (alquiler) – $3,500.- (gastos) – $3,500 (pago hipoteca) = – $0/ mes (es decir no paga nada por hacerse del activo). Dado que este acuerdo fluye, probablemente valga la pena investigar más a fondo para determinar cómo sería el panorama financiero real.
Sin embargo, su estrategia de inversión, es decir, invertir en un as de apreciación, una fuente de ingresos o un beneficio equilibrado, lo ayudará a llegar a sus conclusiones.